房地產商業代建模式研究與風險防范

　　一、房地產代建模式的定義及分類

　　基于委托方的不同性質，房地產代建模式可分為商業代建和政府代建兩類，其中商業代建又分為項目代建和資本代建兩類。

　　1、商業代建

　　所謂商業代建，是由非政府類委托方委托，代建方進行開發建設的代建模式。項目代建和資本代建兩種商業代建模式的主要不同在于標的地塊是否已確權。

　　(1) 項目代建

　　項目代建是指代建方與已經取得標的地塊土地所有權證的委托方合作，由委托方承擔全部或部分資金，代建方承擔工程營造和銷售任務，通過管理和品牌輸出，為委托方提供項目開發全過程管理與服務，并依據項目銷售或利潤總額收取傭金的代建模式。

　　在項目代建運作過程中，委托方負責籌措項目開發所需全部資金，擁有項目開發中的投資決策權、監督權、建議權和知情權，享有項目的投資收益，承擔項目投資風險。代建方主要負責項目管理團隊組建、規劃設計管理、工程營造管理、成本管理、營銷管理、竣工交付管理等開發環節的全過程管理。

　　(2) 資本代建

　　資本代建與項目代建的運作模式大體相同，其不同之處主要在于，資本代建的委托方多為外部資本，不一定存在實際經濟主體，且并未獲得標的地塊的土地使用權，因而代建方的管理范疇中也會相應增加投資咨詢、項目公司組建、前期管理等方面的內容。

　　2、 政府代建

　　政府代建，顧名思義，就是代建方與政府相關部門合作，承接安置房、限價房等保障性住房和大型公共服務配套的建設管理與服務，依據項目的投資、銷售或利潤總額收取傭金的代建模式。