人大大講堂：中國的房地產市場風險到底有多大？

2013年2月25日晚，由人大商學院主辦、人大商學院高層管理教育(EE)中心承辦的“2013成長中國大講堂第二場”在逸夫會議中心第二報告廳成功舉辦。新加坡國立大學首席教授、房地產研究院院長鄧永恒為一百多位企業管理人員做了題為《中國的房地產市場風險到底有多大?》的精彩演講，人大商學院高層管理教育(EE)中心陳金炳老師擔任現場主持。

活動現場

鄧永恒教授長期致力于房地產金融和城市經濟政策等相關問題的研究，在兩個多小時的演講中，他基于翔實的統計數據和原創的研究模型，先后分享了關于房地產市場與宏觀經濟、房地產及其資本市場現狀、中國的房地產市場風險、中國的住房價格到底上漲了多少、中國地價上漲的衡量和分析、住房支付能力分析、如何理解住房價格的變化原因、房地產泡沫對中國實體經濟的影響等話題的獨到見解。

鄧永恒教授結合資產證券化推動美國房價泡沫的形成過程，指出房價并不是只漲不跌的，從經濟基本面出發分析了美國房價泡沫最終走向破滅的根本原因：房價遠遠超出了居民收入能力的支撐。

鄧永恒教授表示，分析中國的住房市場問題應特別謹慎，因為中國處于經濟持續高速發展、快速城市化引發大規模人口流動的特殊階段，受到住房制度改革、土地所有權和出讓制度、住房所有權偏好的傳統文化、住房存量和空置等關鍵性信息缺乏等因素的綜合影響。

鄧永恒教授演講

鄧永恒教授通過對中國多個城市的土地交易價格進行研究發現，在過去的九年中，地價比房價和其他用于住房建設的生產要素價格上漲更高，波動更大;大部分土地市場存在顯著的全國性共同趨勢效應;存在以1年為周期的高頻率均值回復現象。

鄧永恒教授通過對中國主要城市的房價和收入漲幅比、房價和GDP漲幅比進行分析，指出當前中國的房價水平存在高風險性。除了住房市場供求比、居住用地市場供求比等直接原因，中國的房價水平還受到特殊制度因素的影響，包括房地產業對中國GDP 增長的貢獻、地方政府土地財政收入、土地市場購買者的結構變化、地方政府干部考核制度的因素等。

最后，回歸到“中國的房地產市場風險到底有多大”的主題，鄧永恒教授分析：“與美國次貸的情況不同，中國更高比例的首付對于金融系統的穩定提供了一定保護，中國房地產市場如果發生重大調整，將不會出現美國次貸危機的情形。”但他同時指出，中國的房地產開發企業特別是央企潛在的金融風險則不容忽視。他強調，中國的房地產市場如果真的發生重大調整，將顯著影響中國的實體經濟，并將給中國老百姓帶來巨大的家庭財富損失;從房價周期性波動幅度來看，房地產市場存在的風險大于股市，對于資金并不充裕的普通老百姓而言，在購房前一定要充分認識其風險系數。

主題演講結束后，現場觀眾圍繞“貨幣超發與房價的關系”、“房地產市場出現重大調整前的信號”、“年輕白領如何買得起房”等問題踴躍提問，鄧永恒教授一一給予耐心解答，現場氣氛非常熱烈。

當下的中國房地產行業正處于急劇變革的關鍵階段，為了給中國的房地產企業管理人員進行轉型發展和創新經營提供有效的智力支持，2013年人大商學院將聯合新加坡國立大學房地產研究院共同主辦“中國房地產高級管理課程”，該課程將由鄧永恒教授擔任學術主任，講座開始前人大商學院高層管理教育(EE)中心副主任鄒宇峰老師給鄧永恒教授頒發聘書。(關于“中國房地產高級管理課程”的詳細信息，可進一步咨詢羅老師：010-62519512)

頒發聘書

“成長中國大講堂”始創于2009年，旨在邀請各界精英和意見領袖，從政治、經濟和文化的不同視角探討中國企業的成長之道，為中國的經濟發展和社會進步凝聚信心和力量，取得了很好的反響和效果。2013年將保持平均每兩個月舉辦一場的頻次，歡迎廣大企業管理人員關注和參與。